2019年，北京新建商品房市場(chǎng)在政策調(diào)控持續(xù)深入的背景下，呈現(xiàn)出分化加劇、理性回歸的特征。本文基于企鵝前線數(shù)據(jù)，梳理當(dāng)年各類(lèi)產(chǎn)品的成交排行，并探討拍賣(mài)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，以期為行業(yè)提供參考。

一、新建商品房成交排行概覽
2019年，北京新建商品房市場(chǎng)總成交額約2,800億元，同比下降5%，但高端產(chǎn)品和改善型住房表現(xiàn)突出。按產(chǎn)品類(lèi)型劃分，成交排行如下：

1. 住宅類(lèi)：成交主力，占總量70%

• 普通住宅：成交套數(shù)約4.5萬(wàn)套，均價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米。熱銷(xiāo)項(xiàng)目集中于大興、昌平等郊區(qū)，如大興金茂府、昌平萬(wàn)科天地。

• 高端住宅（單價(jià)8萬(wàn)元/平方米以上）：成交套數(shù)約3,000套，同比增10%。主要分布在海淀、朝陽(yáng)，如萬(wàn)柳書(shū)院、融創(chuàng)北京壹號(hào)院。

1. 商務(wù)公寓類(lèi)：成交占比15%

• 受限購(gòu)政策影響，成交套數(shù)約1.2萬(wàn)套，但部分LOFT產(chǎn)品因總價(jià)低受投資客青睞，如通州珠江闕項(xiàng)目。

1. 辦公類(lèi)：成交占比10%

• 受經(jīng)濟(jì)放緩影響，成交面積約50萬(wàn)平方米，重點(diǎn)集中在豐臺(tái)科技園、望京等區(qū)域，均價(jià)4萬(wàn)元/平方米。

1. 商業(yè)類(lèi)：成交占比5%

• 零售物業(yè)為主，成交面積約20萬(wàn)平方米，社區(qū)商業(yè)和文創(chuàng)街區(qū)成熱點(diǎn)，如石景山首鋼園更新項(xiàng)目。

二、商品房拍賣(mài)市場(chǎng)分析
2019年，北京商品房拍賣(mài)市場(chǎng)活躍度提升，主要受司法拍賣(mài)和企業(yè)資產(chǎn)處置推動(dòng)：
- 住宅拍賣(mài)：成交超2,000套，多為債權(quán)抵押物業(yè)，起拍價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)20%-30%，吸引剛需和投資者。例如，朝陽(yáng)區(qū)東壩地塊一住宅項(xiàng)目以8折成交。
- 商業(yè)物業(yè)拍賣(mài)：辦公和零售物業(yè)拍賣(mài)成交額約50億元，主要源于企業(yè)破產(chǎn)重組，如中弘股份旗下商業(yè)資產(chǎn)被拍賣(mài)。
- 趨勢(shì)特點(diǎn)：拍賣(mài)平臺(tái)數(shù)字化加速，阿里拍賣(mài)等渠道占比提升；投資者更關(guān)注區(qū)位和增值潛力，而非單純低價(jià)。

三、市場(chǎng)總結(jié)與展望
2019年北京新建商品房市場(chǎng)在嚴(yán)調(diào)控下，住宅產(chǎn)品支撐整體成交，而拍賣(mài)市場(chǎng)成為補(bǔ)充渠道。未來(lái)，隨著城市更新和租賃政策深化，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或進(jìn)一步優(yōu)化，拍賣(mài)機(jī)制有望在存量資產(chǎn)盤(pán)活中發(fā)揮更大作用。